Preparamos um guia com as vantagens e desvantagens das diversas formas de pagamento, disponíveis no mercado, visando a aquisição de imóveis, tais como: Compra à Vista, Consórcio Imobiliário, Cooperativa Habitacional, Título de Capitalização, Direto com a Construtora e o mais divulgado, pela imprensa, Financiamento Bancário, que deixamos para o final por envolver uma variedade de opções.

1 - COMPRA À VISTA 

Vantagem: sai mais barato, porque evita custos dos financiamentos e favorece na negociação. Desvantagem: adia a compra do imóvel, porque é preciso tempo para formar a poupança necessária.

2 - CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

Vantagens: concede crédito que cobre o valor total do imóvel; não é preciso comprovar renda; não há limite para comprometimento da renda com a parcela.  Desvantagens: não permite habitar o imóvel imediatamente e há o risco de receber o bem só no fim dos pagamentos, se consorciado não tiver recursos para lance que antecipe a entrega; divide entre os participantes do grupo os prejuízos decorrentes de inadimplência. Na prática:  Suas taxas de juros, em alguns casos são até mais atrativas que o do Financiamento Bancário. No consórcio, o participante paga a cota mensal correspondente à compra do bem, dividido pelo número de meses de duração do grupo, mais a taxa de administração do fundo de reserva e o seguro. A prestação e o valor da carta de crédito são corrigidos, anualmente, pela variação do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), podendo ser utilizados outros índices, de acordo com exigências de cada instituição. Há no mercado além da CEF, inúmeras instituições que se utilização dessa modalidade, tais como Porto Seguro, Bradesco, etc.

3 - COOPERATIVA HABITACIONAL

Vantagens: permite baratear custos, porque os próprios compradores administram o empreendimento, e personalizar o imóvel. Desvantagens: é trabalhoso e difícil, porque requer conhecimento desde produtos até a parte legal (normas de construção da prefeitura, por exemplo), e a inadimplência de um ou mais compradores pode comprometer o fluxo de recursos e atrasar a obra.

4 - TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO

Vantagens: custo final menor, porque compra é à vista, o que permite obtenção de desconto. Desvantagens: adia a compra, porque entrega do capital aplicado ocorre no final do plano ou por sorteio; devolve apenas parte do valor pago e após uma carência; não garante que valor acumulado será suficiente para comprar o bem, porque correção da parcela não acompanha valorização de imóveis.

5 - DIRETO COM A CONSTRUTORA

Vantagens: custo financeiro menor; critérios menos rígidos que os dos bancos na concessão do crédito; não limita comprometimento máximo da renda com prestação. Desvantagens: o prazo de financiamento é menor que nos bancos; em geral, não é possível ocupar o imóvel de imediato, porque é preciso esperar a finalização da obra; é preciso, antes, ter poupado para dar uma entrada; há parcelas intermediárias e desembolso nas chaves, além das prestações mensais.

6 - e finalmente, o FINANCIAMENTO BANCÁRIO

Vantagens: permite a ocupação imediata do imóvel e adequar o valor da prestação ao bolso, optando por prazos mais curtos ou mais longos. Desvantagens: encarece muito o custo final do imóvel, por causa dos juros elevados; adia a compra, porque o consumidor, em certos casos, tem que fazer poupança para pagar parte não financiada: candidato tem que passar por crivo rigoroso das instituições financeiras, com comprovação de renda. Na prática: A modalidade de financiamento de imóveis, no Brasil, remonta a várias décadas, o que muito contribuiu para a aquisição de casa própria por parte das classes trabalhadoras. Atualmente, a Caixa Econômica Federal (CEF) responde por 50% dos imóveis financiados, restando os 50% para os demais Bancos Oficias e Privados (Nossa Caixa, Itaú, Bradesco, Santander, HSBC, Real e Unibanco).

Há 03 (três) linhas de crédito : a) Recursos do FGTS - tem os menores custos (6% a 8,16% ao ano mais TR), para renda de até R$ 4.900,00 e valor máximo de financiamento de R$ 130 mil. Para juros de 8,66% ao ano mais TR a renda poderá superar a R$ 4.900,00 com valor máximo de até R$ 350 mil. Até agora essas operações eram restritas à CEF. Os demais bancos pleiteiam sua utilização a partir de 2008.   b) Recursos da Caderneta de Poupança - Custos maiores (teto de 12% ao ano mais TR) que os do FGTS, mas não há limite de renda e o valor do imovel pode chegar a R$ 350 mil.  c)  Recursos livres dos Bancos - As taxas de juros podem superar 12% ao ano mais TR, mas permite a compra de imóvel de valor superior a R$ 350 mil. O comprador não pode usar o FGTS.

Taxas préfixadas ou pós - As Taxas prefixadas são as contratadas no financiamento e que vão vigorar em todo o contrato. O custo do financiamento não mudará, não importa o que aconteça com a economia.  As Taxas pós-fixadas são aquelas que o comprador conhece no momento do financiamento, mas que serão acrescidas de uma taxa variável (TR) ao longo do contrato. O custo do financiamento sobe se houver instabilidade econômica e cai com a economia estável. Na prática: considerando o nível baixo da TR e que os bancos formam a taxa prefixada somando essa variação aos juros do financiamento, a taxa prefixada tende a ser a melhor opção.

Sistema de amortização -  Há 3 (tres) tipos: SAC (Sistema da Amortização Constante) -  um dos mais utilizados pelos bancos privados. As amortizações são sempre iguais em todo o financiamento. As prestações são decrescentes. SACRE (Sistema de Amortização Crescente) - um dos sistemas utilizados pela CEF. As amortizações são crescentes. As prestações são decrescentes.  TABELA PRICE - é o sistema utilizado em todos os tipos de financiamento. A amortização é mais lenta. As prestações são iguais ao longo do contrato. Na prática: sistemas que amortizam mais rapidamente o saldo devedor reduzem a parcela de juros. Assim, SAC ou SACRE são os mais indicados.

Prazo Curto ou Longo - Prazo Curto: a vantagem é que quanto menor o prazo, menor o valor de juros pagos. E a desvantagem é que quanto menor o prazo, maior o valor da prestação, o que exige uma renda também maior. Prazo Longo: a vantagem é que quanto maior o prazo, menor o valor da prestação, o que permite assumir o financiamento com uma renda menor. A desvantagem é que quanto maior o prazo, maior o valor de juros pagos. Na prática: o comprador deve fazer a opção sempre pelo menor prazo possível, como forma de economizar nos juros pagos. Mas deve levar em conta o tamanho da prestação em relação ao seu orçamento.

Demais Considerações:

Além da Carta de Crédito FGTS, a Caixa Econômica Federal possui mais duas linhas importantes: Carta de Crédito FAT e Carta de Crédito Caixa, pelo Sistema Financeiro Imobiliário. Em todas as Cartas de Crédito citadas acima, o comprometimento de renda é de 30%, tendo como garantias a alienação fiduciária e a hipotecária. Também nas demais instituições (oficiais e privadas), tem se verificado várias linhas de crédito, alterando-se suas taxas de juros, dependendo do nível de financiamento e do comprometimento da renda.

Aqueles que podem utilizar integralmente seus depósitos do FGTS, na CEF, para a aquisição parcial ou total da casa própria, em qualquer tipo de financiamento, somente poderão fazê-lo desde que não tenham imóveis próprios no mesmo Município ou comprovem mudança de cidade por motivos profissionais.

É importante estar atento ao empréstimo, até o momento de concluir o acordo com a instituição, porque o valor do crédito concedido poderá não corresponder ao valor inicialmente contratado, face às inúmeras despesas que são consideradas.

Fonte: Artigos publicados no jornal O ESTADO DE SÃO PAULO de 16.07.2007, 04.11.2007 e 05.11.2007.